Quórum para aprovar obras e alterar a convenção do condomínio
Boa parte das assembleias anuladas na Justiça tem a mesma origem: uma decisão tomada com quórum insuficiente. O Código Civil define maiorias diferentes conforme o tipo de obra ou de alteração, e conhecê-las evita retrabalho e questionamentos.
Obras: o quórum depende da natureza
O artigo 1.341 do Código Civil separa as obras em três categorias:
| Tipo de obra | Exemplo | Quórum |
|---|---|---|
| Necessária | Reparo de vazamento, troca de bomba, conserto do elevador | Independe de assembleia, se não for de valor excessivo |
| Útil | Instalação de câmeras, portão automático | Maioria dos condôminos |
| Voluptuária | Paisagismo decorativo, reforma estética do hall | 2/3 dos condôminos |
Nas obras necessárias urgentes e de valor excessivo, o síndico pode executá-las, mas deve comunicar a assembleia imediatamente. Se não forem urgentes e o valor for excessivo, dependem de aprovação prévia em assembleia.
Acréscimos às partes comuns que ampliem ou facilitem seu uso também exigem 2/3 (art. 1.342). Já a construção de um novo pavimento ou de outro edifício no terreno comum exige a aprovação de todos os condôminos (art. 1.343).
Convenção e destinação: dois terços
Desde a Lei 14.405/2022, o artigo 1.351 exige 2/3 dos votos dos condôminos tanto para alterar a convenção quanto para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade. Antes dessa lei, a mudança de destinação exigia unanimidade.
O regimento interno não tem quórum legal próprio desde a Lei 10.931/2004: sua alteração segue o que a convenção determinar. Se a convenção for omissa, aplica-se a regra geral das deliberações por maioria (arts. 1.352 e 1.353).
“Dos condôminos” não é “dos presentes”
Quando a lei fala em 2/3 “dos condôminos”, a conta considera todas as unidades do condomínio, e não apenas quem compareceu. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo se a convenção dispuser de outra forma.
Para facilitar o alcance de quóruns altos, a Lei 14.309/2022 permitiu que a assembleia seja declarada em sessão permanente: a votação fica aberta para colher os votos que faltam e pode ser prorrogada, desde que concluída em até 90 dias. A mesma lei autorizou assembleias por meio eletrônico, desde que não vedadas pela convenção.
Na prática
- O edital deve indicar com clareza cada assunto e, nas matérias de quórum especial, o quórum exigido.
- A ata deve registrar o número de votos e a fração ideal que eles representam.
- Na dúvida sobre a natureza da obra, vale classificar pelo critério mais exigente.
Cada convenção pode trazer regras próprias, que devem ser lidas junto com o Código Civil.
Falleiros Advocacia — OAB/SP nº 20.952. Conteúdo de caráter informativo; a análise de cada caso depende da convenção e do regimento do condomínio.
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