Multa por infração ao regimento interno: limites e procedimento
Barulho fora de hora, uso indevido da garagem, obras sem aviso: a multa é a ferramenta que o condomínio tem para fazer valer suas regras. Mas ela só se sustenta se respeitar os limites da lei e um procedimento mínimo. Multa aplicada de forma irregular costuma ser anulada e enfraquece a autoridade do síndico.
De onde vem o poder de multar
O artigo 1.336 do Código Civil lista os deveres do condômino, entre eles não alterar a fachada, não realizar obras que comprometam a segurança e usar a unidade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais. Quem descumpre esses deveres fica sujeito à multa prevista na convenção.
Os limites de valor
| Situação | Limite | Base |
|---|---|---|
| Infração aos deveres do condômino | Até 5 vezes a contribuição mensal | Art. 1.336, § 2º |
| Descumprimento reiterado | Até 5 vezes a contribuição mensal, aprovada por 3/4 dos condôminos restantes | Art. 1.337, caput |
| Comportamento antissocial reiterado | 10 vezes a contribuição mensal, até nova deliberação da assembleia | Art. 1.337, parágrafo único |
Se a convenção não fixar o valor da multa do artigo 1.336, cabe à assembleia defini-lo, por no mínimo 2/3 dos condôminos restantes. O regimento interno pode detalhar as condutas e a gradação das penalidades, sempre dentro desses tetos.
O procedimento que dá segurança
- Previsão: a conduta e a penalidade devem estar descritas na convenção ou no regimento.
- Registro: a ocorrência deve ser documentada (livro de ocorrências, relato do funcionário, imagens, quando houver).
- Notificação: o condômino deve ser comunicado por escrito, com a descrição do fato e a regra violada.
- Defesa: antes da multa, é preciso abrir prazo para o condômino se manifestar. O STJ decidiu que a multa por comportamento antissocial só pode ser aplicada depois de garantido ao condômino o direito de defesa (REsp 1.365.279/SP, rel. min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/8/2015).
- Decisão fundamentada: a aplicação deve indicar o fato, a regra e o valor, de forma proporcional à gravidade. Nas multas do artigo 1.337, a decisão cabe à assembleia, com o quórum legal.
Quando o regimento prevê advertência antes da multa, essa etapa não pode ser pulada.
Erros comuns
- Multar sem previsão na convenção ou no regimento.
- Aplicar valor acima do teto legal.
- Pular a notificação e o prazo de defesa.
- Tratar situações iguais de forma diferente entre condôminos.
Um procedimento simples, escrito e aplicado igualmente a todos torna a multa defensável e reduz a chance de conflito judicial.
Falleiros Advocacia — OAB/SP nº 20.952. Conteúdo de caráter informativo; a análise de cada caso depende da convenção e do regimento do condomínio.
Dúvidas sobre este tema no seu condomínio?
Falar pelo WhatsApp