Locação por temporada (Airbnb) no condomínio: o tema está no STJ

A dúvida sobre se um condomínio residencial pode impedir a locação de unidades por plataformas como o Airbnb está em julgamento no STJ como recurso repetitivo. Enquanto o tribunal não decide, os processos sobre o assunto estão suspensos em todo o país.

O que está em julgamento

Em junho de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos, no Tema 1.443, com relatoria do ministro Raul Araújo. A questão é esta: a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação por curta temporada via plataformas digitais, ou é necessária uma proibição expressa?

A decisão de afetação determinou a suspensão dos processos individuais e coletivos que discutem essa questão em todo o território nacional. Ainda não há data para o julgamento do mérito.

Como o STJ vinha decidindo

Em maio de 2026, no REsp 2.121.055, a própria Segunda Seção entendeu que a exploração de unidades para estadias curtas e rotativas descaracteriza a destinação residencial. Nesse caso, a autorização dependeria de assembleia com 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Essa decisão, porém, não foi tomada em rito repetitivo. A tese que vai vincular os demais tribunais sairá do julgamento do Tema 1.443.

O que não está em discussão

A locação para temporada do artigo 48 da Lei do Inquilinato continua existindo: contrato de até 90 dias, para uso residencial temporário, como estudo, tratamento ou férias. O debate envolve a oferta reiterada, com alta rotatividade e características de hospedagem.

O que o síndico pode fazer enquanto isso

1. Conhecer a própria convenção: verificar a destinação prevista e se há regra expressa sobre locação de curta duração. A resposta do STJ vai pesar de forma diferente conforme esse texto.
2. Avaliar a atualização da convenção: uma regra expressa, aprovada por 2/3 dos condôminos, tende a dar mais segurança, qualquer que seja o resultado do julgamento — seja para vedar, seja para permitir com regras de uso (cadastro de hóspedes, limite de ocupação, uso das áreas comuns).
3. Registrar ocorrências: documentar problemas concretos de segurança e sossego ligados à rotatividade, que podem ser tratados pelas regras gerais do regimento.
4. Evitar medidas por conta própria: impedir a entrada de hóspedes ou bloquear acessos sem base na convenção, em deliberação da assembleia ou em ordem judicial pode gerar responsabilidade para o condomínio.

E a reforma do Código Civil?

O projeto de reforma (PL 4/2025) propõe regular a chamada hospedagem atípica em condomínios, condicionando-a à autorização na convenção ou em assembleia. O texto ainda não foi votado: em junho de 2026, o Senado prorrogou o prazo da comissão que analisa a proposta até 22 de dezembro de 2026.

Falleiros Advocacia — OAB/SP nº 20.952. Conteúdo de caráter informativo; a análise de cada caso depende da convenção e do regimento do condomínio.

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