Responsabilidade pessoal do síndico: quando ela existe

A dúvida aparece em quase toda eleição: o síndico responde com o próprio patrimônio pelas decisões que toma? A regra geral é que não. Quem responde pelas obrigações assumidas na gestão é o condomínio, porque o síndico age em nome dele. A responsabilidade pessoal surge em situações específicas.

O que a lei espera do síndico

O artigo 1.348 do Código Civil lista os deveres do síndico. Entre eles:

• convocar a assembleia anual e as extraordinárias necessárias;
• representar o condomínio, em juízo ou fora dele;
• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia;
• cuidar da conservação das partes comuns;
• elaborar o orçamento anual e prestar contas à assembleia, todo ano e quando exigido;
• contratar o seguro obrigatório da edificação (art. 1.346).

Quando o síndico pode responder pessoalmente

O síndico exerce uma espécie de mandato, e o mandatário responde pelos danos que causar por culpa (art. 667). Somado à regra geral do ato ilícito (arts. 186 e 927), isso leva à responsabilidade pessoal em situações como:

1. Excesso de poderes: contratar, gastar ou decidir algo que dependia de aprovação da assembleia.
2. Omissão grave: deixar de contratar o seguro obrigatório ou de fazer uma manutenção necessária, quando disso resulta dano.
3. Desvio ou mistura de recursos: usar valores do condomínio para fins alheios à gestão, o que pode ter também consequências penais.
4. Falta de prestação de contas: além de motivo para destituição, pode levar a uma ação de exigir contas.

Nesses casos, o condomínio que tiver de indenizar alguém pode buscar o ressarcimento junto ao síndico. A responsabilização depende da prova de culpa ou dolo; o simples insucesso de uma decisão regular não basta.

Destituição

O artigo 1.349 permite à assembleia destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. O quórum é a maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada para esse fim.

Como reduzir o risco

• Levar à assembleia as decisões que dependem dela e registrar tudo em ata.
• Manter a prestação de contas organizada, com documentos e aprovação do conselho fiscal.
• Fundamentar decisões sensíveis em parecer jurídico e em orçamentos documentados.
• Conferir anualmente se o seguro obrigatório está vigente e adequado.

O síndico que segue a convenção, documenta suas decisões e presta contas regularmente está protegido pela própria estrutura da lei.

Falleiros Advocacia — OAB/SP nº 20.952. Conteúdo de caráter informativo; a análise de cada caso depende da convenção e do regimento do condomínio.

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