O direito imobiliário envolve diversos processos e diversas etapas de qualquer empreendimento que envolva um imóvel – desde a sua construção até o momento da compra e venda. Por isso as dívidas condominiais são um dos assuntos mais comuns e mais abordados nesse ramo do direito. Essas dívidas têm uma relação bem próxima à obrigação propter rem. É importante entender o porquê.
Primeiramente, é preciso entender o que é uma obrigação propter rem. Essa obrigação é aquela que tem valor real, que surge por conta da relação entre o devedor e o objeto desta responsabilidade.
Ela difere das outras obrigações por conta do modo de transmissão. A expressão propter rem significa “por causa da coisa”, ou seja, ela implica que o direito da qual ela se origina é transmitido, em caráter automático, sem que haja possibilidade de negação de quem irá receber, de acordo com a “coisa” em questão.
Então, qual é a relação deste conceito com as dívidas condominiais?
As dívidas com os condomínios podem vir de diversas partes. Primeiramente, é estabelecido por Lei n° 4.591/64 que o condômino é obrigado a pagar um valor que esteja de acordo com a sua parte no todo, de modo a ajudar a arcar com as despesas com as quais o imóvel precisa lidar. Esse é o tipo de dívida mais comum.
Isso inclui um conjunto vasto de despesas ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são as de consumo, seguros, salários dos funcionários, entre diversas outras. Já os gastos extraordinários são aqueles que são decididos em assembleia geral.
O dever dos moradores é arcar com a sua parte das despesas, tanto das ordinárias quanto das extraordinárias, mesmo que neste caso eles não tenham participado da assembleia. Então, a dívida mais comum surge quando o condômino não cumpre com esse dever. E o que a maioria das pessoas não sabe é a natureza propter rem destas dívidas e o que isto implica.
As dívidas condominiais têm uma natureza propter rem
Isso significa que a dívida tem um caráter real, e como o nome e a explicação desse tipo de obrigação indicam, vem “por causa da coisa”. Neste caso, a “coisa” é o imóvel dentro do condomínio. Então, essa dívida tem relação direta com o imóvel, já que esta é uma consequência dele.
O mais importante é saber que isso significa que a dívida está associada diretamente ao imóvel, e não necessariamente à pessoa que a contraiu. Então, aquele que for proprietário ou possuidor do imóvel terá que arcar com a dívida, mesmo se não tiver sido quem cometeu o ato de inadimplência que levou a sua ocorrência.
Outro caso interessante que surge a partir da natureza propter rem desta dívida é que, como ela está associada ao imóvel, este pode ser vendido para cobrir parte da mesma. Essa medida normalmente é tomada em última instância, quando o condômino já foi avisado diversas vezes de sua obrigação e não a cumpriu.
A natureza propter rem da obrigação das dívidas condominiais é clara e fundamental de ser entendida para todos que lidam com o direito imobiliário. Para saber mais sobre este aspecto, e quaisquer outros aspectos do direito imobiliário, acesse o blog da Falleiros Advocacia.
