Quem mora em condomínios de casas ou apartamentos torce o nariz ao lembrar dela: a conta de condomínio que chega, infalivelmente, todo mês. A origem desse inevitável incômodo para o orçamento familiar são as despesas condominiais.
A verdade, porém, é que essa despesa não é em vão. As despesas condominiais são referentes à manutenção de uma infraestrutura que o condômino e sua família usufruem.
É graças a essa manutenção que o condômino e seus familiares podem ter elevadores funcionando, iluminação das áreas comuns, limpeza, funcionários e outros itens menos comuns. O tamanho da taxa condominial é proporcional ao volume de benefícios entregues pelo condomínio aos moradores e ao número de pessoas que participam desse rateio das despesas.
De uma forma bem simples, a taxa condominial paga por cada condômino é produto da soma das despesas divididas pelo número de unidades habitacionais. Há várias formas de se fazer o rateio, levando em conta as características das unidades e o planejamento financeiro do condomínio.
Condomínios de apartamentos, e até mesmo os comerciais, podem ter imóveis com características diferentes. Algumas unidades podem ter dimensões maiores e mais compartimentos, bem como um número maior de vagas na garagem.
Quando isso acontece, alguns condomínios, já na fase de construção, definem participações diferentes das unidades no rateio das despesas. Por exemplo, os imóveis da classe X pagam uma determinada quantia, enquanto os da classe Y pagam outra. O importante é que a soma da cota de todas as unidades seja suficiente para arcar com todas as despesas ordinárias do condomínio e para nutrir o fundo de reserva, do qual falaremos mais detalhadamente adiante.
Em alguns condomínios, ao contrário, adota-se um modelo de distribuição mais simples das despesas condominiais, que é a divisão equânime. Nesse caso, é mais fácil fazer o cálculo, embora nem sempre esse modelo seja possível, principalmente quando há diferença significativa na ocupação de espaço das diversas unidades. Quando ocorre, entra na equação a relação custo-benefício. É o caso das coberturas nos prédios habitacionais e, também, dos prédios comerciais, onde alguns utilizam um andar todo, enquanto outros apenas uma sala.
Como qualquer objeto sujeito à ação administrativa, o condomínio também precisa ter um planejamento financeiro. O objetivo desse planejamento é garantir que as receitas do condomínio cubram, ao longo do período, todas as despesas ordinárias e extraordinárias.
Por esse prisma, a taxa pode ser fixa ou variável. A taxa variável é a mais simples de calcular, porém mais difícil de administrar. Diz-se isso porque o rateio é feito mês a mês, refletindo todos as despesas. Então, se no mês de outubro a soma das despesas foi de R$ 6.800,00 e o condomínio possui 48 unidades, o valor da cota será de 6.800/48 = R$ 141,67.
Se as cotas forem diferentes, o cálculo se torna mais complexo. Suponha que 40 unidades paguem X e outras 8 unidades paguem X 10%. Nesse caso, os moradores que pagam X terão uma cota de R$ 139,40 e os que têm cota X 10% pagarão R$ 153,00.
Administrar a cota variável é mais trabalhoso, porque o cálculo do rateio tem que ser feito mês a mês. Se houver fundo de reserva, ainda há necessidade de somar o percentual ao valor de cada cota. Ou seja, se o fundo de reserva for de 10%, o condômino que tem uma conta de R$ 153,00 terá que pagar R$ 153,00 10% = R$ 168,30.
O outro problema trazido pela taxa variável é que ela traz problemas para o planejamento e o controle orçamentário das famílias. Pode haver uma variação brusca de valor de um mês para o outro, em decorrência de despesas extraordinárias.
A taxa fixa, ao contrário, permite que o condômino programe melhor suas finanças, pois não estará sujeito às variações da taxa condominial. Além disso, do ponto de vista administrativo, o cálculo é feito uma só vez por ano. Não é preciso ficar recalculando mês a mês.
O cálculo, evidentemente, é mais complexo, porque é preciso prever todas as despesas ao longo de 12 meses e dividir pelo número de condôminos para, em seguida, dividir por 12, chegando ao valor mensal que cada um terá que pagar.
Por exemplo:
A previsão de despesas para o ano, no total dos doze meses, é de R$ 80.000,00. Supondo que são 48 condôminos, cada um terá que pagar 80.000/48 = R$ 1.666,67.
Para calcular a cota mensal basta dividir R$ 1.666,67 por 12.
Esse modelo não difere da confecção de orçamentos pelas empresas. Elas fazem uma previsão de quanto terão de despesas no período contábil para compor o orçamento.
No caso do condomínio, é preciso incluir despesas como 13º salário e férias dos funcionários.
Fundo de reserva
Um bom procedimento financeiro diz que você sempre deve ter um fundo de reserva, que deverá ser usado em caso de despesas inesperadas.
A maior parte dos condomínios institui uma adição de 5% a 10% no valor da cota mensal ou anual. Ela é importante para o caso de despesas extraordinárias, que pode ser a perda de uma causa trabalhista, uma reforma ou a instalação de um novo equipamento, por exemplo. Ter o fundo de reserva é a garantia de que os condôminos não terão que ratear uma despesa não prevista, desestabilizando seu orçamento.
Despesa ordinárias e extraordinárias
As despesas condominiais ordinárias são aquelas que fazem parte da rotina, como água e eletricidade para a área comum, salários e encargos trabalhistas de funcionários, manutenção de elevadores, piscina e jardins, limpeza, etc.
As despesas extraordinárias são episódicas, casuais. São elas que muitas vezes geram as indesejadas taxas extras. Despesas rescisórias incidentes sobre a demissão de funcionários, reformas, aquisição de novos equipamentos e mobiliários são exemplos de despesas extraordinárias.
As despesas extraordinárias não podem ser previstas no orçamento. Por essa razão, é tão importante ter um fundo de reserva, inclusive porque o dinheiro do fundo não precisa ficar parado. Pode ser investido em aplicações financeiras em favor da ampliação dos recursos.
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