Antes de falar em cobrança judicial nos condomínios, que é o tema deste artigo, devemos entender a relação entre o condomínio e o condômino.
O condomínio é a coletividade, o condômino é o indivíduo. A cobrança da taxa condominial é amparada pela necessidade de manter o funcionamento daquilo que é bem comum nessa relação. Limpeza, manutenção e outros elementos necessários para o funcionamento do condomínio geram despesas. Essas despesas devem ser arcadas pela coletividade, ou seja, o conjunto dos condôminos.
A cobrança judicial ocorre quando o condômino se faz inadimplente. A taxa condominial é uma obrigação adquirida espontaneamente e suas particularidades são definidas em convenção. Todos os condôminos se tornam signatários das regras estipuladas na convenção e contraem as obrigações nela definidas, inclusive o pagamento, em dia, da taxa condominial.
Não é preciso dizer que a suspensão do pagamento por parte de um condômino acarreta problemas para a coletividade, pois impacta na capacidade do condomínio de cumprir com as suas obrigações. O que pode levar à necessidade de utilização do fundo de reservas e até, em alguns casos, levar ao aumento da taxa para suprir a lacuna gerada pela inadimplência.
Como o condomínio deve proceder em caso de inadimplência?
O condomínio, vale reiterar, está resguardado por uma obrigação do condômino. A lei prevê, como primeira sanção, a cobrança de multa de 2% e juros de 1% ao mês, podendo os condôminos estabelecer regras próprias quanto a essa penalidade. Essas sanções podem ser impostas já no primeiro mês de atraso.
A recomendação é de que o condomínio busque um acordo amigável com o condômino inadimplente. Dentro de uma coletividade, para o bem da harmonia entre seus membros, é sempre recomendável buscar o acordo.
O outro fator são os custos decorrentes de uma ação judicial, que envolve taxas e honorários advocatícios. Parece óbvio que não há muito sentido em contrair novas despesas para recuperar receitas. Em muitos casos, o condômino não atrasa o condomínio porque quer, mas sim porque teve algum problema financeiro, que pode ser passageiro.
Recomenda-se que medidas legais sejam tomadas somente após o terceiro mês de atraso, levando em conta a proporção entre o crédito a ser recuperado e as despesas necessárias.
Não havendo acordo, há medidas que devem ser tomadas em sequência para assegurar o recebimento dos atrasados.
Protesto em cartório
Essa opção não está disponível em todos os estados da federação, mas deve-se recorrer a ela onde existe.
O protesto judicial, uma vez levado a cabo, tem a vantagem de bloquear o crédito do devedor no mercado, da mesma forma que ocorre, por exemplo, se você deixar de pagar o cartão de crédito.
É uma medida cabível e temida pelos devedores, mas deve ser cercada de cuidados. É preciso que o condomínio se cerque de todas as garantias de que a cobrança é devida e de que o protestado é o proprietário do imóvel, para evitar que o próprio condomínio se torne alvo de alguma ação por danos morais.
Execução judicial
A cobrança judicial está prevista no Código de Processo Civil, no artigo 784, inciso X. Nesse caso, o condomínio precisará ser representado por um advogado junto ao juízo.
O advogado entrará com o pedido, após o qual o devedor deve responder. Em seguida, é feita a instrução do processo, a coleta de provas e o trâmite.
O condômino inadimplente poderá sofrer, então, as seguintes penalidades:
– Bloqueio de contas bancárias;
– Penhora dos bens;
– Leilão do Imóvel.
Sobre a penhora, esse é um dos poucos casos em que ela pode ocorrer sobre um bem imóvel, o que está previsto no inciso IV, do artigo 3º, da Lei 8.009/90.
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