Por anos, a inserção automática de 10% sobre o valor da dívida condominial a título de honorários de cobrança extrajudicial fez parte da rotina operacional do mercado. O percentual era acrescido ao débito do inadimplente junto à multa, aos juros e à correção monetária. A prática, embora amplamente difundida, ganhou novos contornos jurídicos com as recentes movimentações do Judiciário e do Legislativo. É hora de olhar para ela com mais atenção.

O novo entendimento do STJ

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.187.308/TO, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, consolidou orientação que altera substancialmente a responsabilidade pelos honorários de cobrança extrajudicial. Em síntese, a Corte definiu que tais valores, quando contratados sem a participação do condômino devedor, não podem ser repassados automaticamente a ele, mesmo que a convenção preveja.

A lógica é juridicamente sólida: ninguém pode ser obrigado a arcar com despesas decorrentes de um contrato do qual não participou.

Se o condômino não anuiu com a contratação do serviço de cobrança jurídica, não há fundamento legal para que pague por ele, mesmo como previsão assemblear.

O Projeto de Lei nº 6018/2025

Em sentido convergente, o PL 6018/2025, de autoria da Deputada Laura Carneiro do Rio de Janeiro/RJ e já aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), avança na mesma direção. O projeto disciplina expressamente que os honorários de cobrança extrajudicial são devidos por quem contrata o serviço, e não automaticamente pelo devedor.

Quando convertido em lei, o que se desenha como provável, o cenário legislativo reforçará a tese já adotada pelo STJ, tornando ainda mais oportuno que todos os agentes do ecossistema condominial revisem suas práticas operacionais.

Um efeito jurídico que merece atenção

Este é um ponto técnico que merece compreensão. Quando o condômino paga o boleto contendo os 10% acrescidos sem a devida deliberação que os legitime, está, do ponto de vista jurídico, efetuando pagamento indevido.

O Código Civil, em seu artigo 876, estabelece que todo aquele que recebeu o que não lhe era devido fica obrigado a restituir. O artigo 940 vai além: prevê que aquele que demandar por dívida já paga, ou pedir mais do que for devido, fica obrigado a ressarcir ao devedor. E há julgados que aplicam o artigo 42 do CDC, que prevê ressarcimento em dobro.

Em outras palavras: o condômino que pagou indevidamente os 10% pode pleitear judicialmente não apenas a devolução do valor, mas a sua restituição em dobro. Considerando que, em um único condomínio, esse direito pode ser exercido por múltiplos moradores, fica evidente a importância de revisitar a prática com atenção.

Uma compreensão compartilhada entre administradora, síndico e jurídico

Outro aspecto importante diz respeito ao alinhamento entre as partes envolvidas. Em muitos casos, o síndico e o próprio condomínio não têm visibilidade completa sobre a inclusão dos 10% nos boletos, uma vez que a operação corre dentro do fluxo cotidiano. Compartilhar essa informação com o gestor condominial e revisar essa prática é saudável para todos os envolvidos.

Isso porque, em uma eventual ação de repetição de indébito, o polo passivo natural é o condomínio — pessoa em nome de quem o boleto foi emitido. Manter o gestor condominial bem informado evita ruídos institucionais e fortalece a relação de parceria entre administradora, condomínio e jurídico, personagens imprescindíveis para o bom andamento de todo microssistema condominial.

Caminhos práticos para as administradoras

Diante do novo panorama jurídico, há caminhos práticos que podem ser percorridos — sempre em parceria com síndicos, condomínios e jurídico:

  1. Revisar os modelos de boletos emitidos para condôminos inadimplentes, condicionando a inclusão dos 10% de honorários extrajudiciais a prévia deliberação condominial específica.
  2. Levar a discussão à assembleia condominial, formalizando com transparência a contratação do serviço e a respectiva forma de remuneração. A deliberação assemblear documentada dá segurança jurídica à prática.
  3. Revisar os contratos firmados com escritórios de cobrança, evitando cláusulas que incluem automaticamente os honorários ao valor cobrado do devedor — prática que está em descompasso com o STJ.
  4. Comunicar formalmente os síndicos sobre o cenário jurídico atual, demonstrando proatividade e fortalecendo a parceria institucional.
  5. Avaliar modelos alternativos de remuneração baseados em honorários fixos ou em valores devidos pelo próprio condomínio contratante. São juridicamente seguros e oferecem previsibilidade financeira.

Considerações finais

A transformação jurídica em curso representa, para as administradoras de condomínios, síndicos e jurídico, uma oportunidade valiosa de profissionalizar processos, alinhar contratos e fortalecer o mercado.

Aguardar a consolidação plena do novo cenário antes de agir tende a tornar a adaptação mais custosa. Quanto antes a revisão das práticas for iniciada, mais suave e segura tende a ser a transição — tanto para a administradora quanto para o condomínio e o jurídico.

O momento convida à atenção, à revisão e ao alinhamento. O caminho da adequação está claro, é viável e pode ser percorrido com tranquilidade. Basta dar o primeiro passo.