A discussão sobre o uso de imóveis residenciais para estadias de curta temporada — popularmente associadas ao Airbnb, mas que vão muito além dessa plataforma específica — mexe com algo concreto: a renda de centenas de milhares de brasileiros que complementam o orçamento alugando seu imóvel por períodos curtos. Não há como ignorar o impacto econômico que a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça produzirá sobre essa modalidade.

Mas, do ponto de vista de quem administra um condomínio, a discussão econômica vem depois da jurídica. E o ponto jurídico que precisa ser entendido com clareza é simples: a decisão da Segunda Seção do STJ, ainda que não se enquadre tecnicamente no conceito estrito de precedente vinculante, vai operar como vinculante na prática forense brasileira.

O que foi decidido

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055, sob relatoria da Min. Nancy Andrighi. Por maioria, o colegiado fixou o entendimento de que a destinação de unidades autônomas para estadias de curta temporada descaracteriza o uso residencial do condomínio e, portanto, exige aprovação por dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

A ministra teve o cuidado técnico de não vincular o entendimento ao nome de uma plataforma. O que descaracteriza o uso residencial não é o canal de divulgação — aplicativo, imobiliária ou anúncio em portaria — mas o conjunto de elementos da operação: alta rotatividade, oferta pública a desconhecidos, ausência de vínculo pessoal entre proprietário e hóspede e algum grau de profissionalização da exploração.

“Vinculante” no texto, “vinculante” na vida

No dia 13 de junho de 2026, em entrevista ao Estadão, a diretora-geral do Airbnb na América do Sul, Fiamma Zarife, afirmou que a decisão é “pontual e não vinculante”, lembrando que o julgamento não foi unânime e mantém questões em aberto. Do ponto de vista técnico do art. 927 do Código de Processo Civil, a observação procede: a decisão não é súmula vinculante, não é tese em recurso repetitivo, não tem efeito erga omnes formal.

A questão prática, porém, é outra.

Trata-se de decisão uniformizadora da Segunda Seção do STJ — órgão composto pelos ministros das duas Turmas de Direito Privado da corte. O efeito disso é direto: magistrados de primeira instância e desembargadores passarão a aplicar esse entendimento como diretriz. Não por imposição processual, mas pela lógica recursal — decidir contra a posição consolidada do STJ é convidar a reforma da sentença em segunda instância ou em recurso especial.

Para o síndico, a distinção entre “vinculante” no sentido formal e “vinculante” no sentido prático tem efeito zero.

Em qualquer ação que envolva o tema, a decisão da Segunda Seção será citada, lida e seguida. É esse o critério que vai orientar os litígios condominiais sobre o assunto nos próximos anos.

O que muda para quem administra

A decisão não autoriza o síndico a proibir o aluguel por temporada por ato próprio. Cartaz de portaria não vale. O caminho continua sendo o de sempre — só que agora com fundamento jurídico muito mais sólido:

Há um segundo ponto, mais delicado: o síndico que se omitir diante de unidades operadas como hostel ou apart-hotel encoberto, depois do julgamento de maio, passa a correr risco pessoal. O art. 1.348 do Código Civil estabelece o dever de fiscalização, e a omissão pode gerar responsabilização por parte dos demais condôminos. Antes da decisão, esse era um terreno cinzento. Agora, não é mais.

Reconhecendo o impacto

Sou advogado de condomínio, e é nesse lado da mesa que escrevo. Mas reconhecer o impacto econômico do julgamento — sobre proprietários, sobre o turismo, sobre a renda complementar de muitas famílias — faz parte de entender o tamanho do que está em discussão. O Brasil terá que reorganizar uma atividade econômica relevante, e o caminho provavelmente passará por novas regras municipais, regulamentação federal e adaptações de modelo de negócio. É um debate legítimo, e tem que acontecer.

Para o síndico, porém, esse debate corre em outra agenda. Enquanto a regulação não muda, o que se aplica é o que foi decidido. E o que foi decidido em 7 de maio será o critério aplicado nos tribunais.

Conclusão

A entrevista da diretora-geral do Airbnb foi tecnicamente correta. O síndico que extrair dela tranquilidade para postergar uma assembleia ou ignorar uma denúncia interna, no entanto, estará lendo o cenário pelo ângulo errado.

A leitura útil é outra: a decisão da Segunda Seção do STJ é, na prática forense, o critério que orientará todas as decisões sobre o tema nos próximos anos. Quem administra condomínio precisa agir com base nesse critério — não com base na nomenclatura processual.